导语

目前，脱虚转实已经成为国家战略，产业转型升级是振兴实体经济重要手段，符合国家供给侧结构性改革的思路。“地产+产业”是否可以在广州实现完美结合？如何落地发展产业项目？这是产业时代的核心问题，也是困扰政府、产业、地产商的关键问题。6月5日，《广州人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（以下简称“《意见》”）公开落地，城市更新政策的松绑，将为“地产+产业”带来多少发展空间？

“大城小见”主题沙龙，是专注于研讨广州产业发展和城市更新的主题活动，召集社会各界专业人士出谋划策，致力打造广州城市产业发展最专业的交流平台。新政落地之际，本期“大城小见”沙龙活动，以‘地产+产业’广州实施路径”为主题，邀请实践派专家，剖析广州产业地产发展的痛点和发展机遇，藉此抛砖引玉，引出政府、专家、企业等多冲撞观点研讨交流，三方共谋“地产+产业”的发展策略，为广州“地产+产业”的融合提供实施路径建议，积极迎接产业时代。

6月10日上午，广州现代城市更新产业发展中心（以下简称GRID）在海印中心举行了六月“大城小见”主题沙龙，本期沙龙围绕“地产+产业”广州实施路径这个新颖的话题展开，引起业内广泛关注。沙龙专家云集，多方观点交流碰撞出火花。活动邀请了GRID专家委员会代表，华南理工大学博士生导师袁奇峰教授、广州市不动产研究会会长谢昊、以及广州现代城市更新产业发展中心执行院长江浩和秘书长丁建伟作主题演讲，分析了“地产+产业”发展的困扰和机遇，并提出了策略建言，为其落地广州找方向、找路径。碧桂园、万科、时代、佳兆业、合富辉煌等房地产行业巨头在沙龙中通过实际案例，分享了房地产商向产业转型面临的问题。同时，广州市工信委、广州市城市更新局、广州市城市更新局规划院以及白云区城市更新局、番禺区城市更新局的相关领导出席了会议，与专家学者、企业代表共同探讨“地产+产业”能否在广州落地，应如何落地的问题。

在大量探讨“地产+产业”广州模式的困难、机遇和建言的基础上，专家、政府、企业三方还在热烈讨论中，将目光延伸至产业地产的成长与未来，落点从世界500强产业巨头扩展到成长型的产业和企业。

在产业引入和落地的过程中，除了500强企业，政府也应该关心值得鼓励和引导的成长中产业和企业。刚刚颁布的城市更新新政旨在放水养鱼，如何扶持和保育出真正能够成长的产业形态和企业？这需要政府积极有为不越位，辨别产业真实性和成长性，鼓励产业创建制，多使用不同组合和门槛的先租后让，混合供地的方式供地，并制定意向产业引入的评效产出，投资强度等量化门槛，在实操过程中，允许工业地产产权分割，为成长型产业发展提供政策支持。不单是孵化器，更是加速器。

本期“大城小见”主题沙龙集合各界专业人士，对话题探讨深入，目光长远，策略务实，让“地产+产业”找到更明确的实施路径，描画更细致的实操准则，为“地产+产业”落地广州，实现“政府、产业、地产”多方共赢的广州模式提供智慧力量支持。

“地产+产业”之困：落地广州，水土不服

今年以来，房地产行业发展面临的压力日益趋显，传统房地产商纷纷寻求转型发展，寻找新的发展机遇。广州拥有一批全国知名、蜚声海外的房地产开发商，它们既专业又强势，但却无一成长为像“北派”华夏幸福、亿达、联东U谷这样的产业地产投资商。与此同时，这些优秀的“北派”产业地产商在落地广州过程中，也遭遇了各种水土不服。

究其原因，从产业生态环境而言，广州商贸环境开放，产业资源充足，开发资本充足，产业集聚多数依靠市场资源配置推动，获得源发动力。招商不难，筑巢不易，自由开放恰恰又是产业未能集聚发展的重要原因。从参与者而言，政府在城市建设和产业发展联动上缺少政策指引，产业商又大多不懂建设，产业落地困难，产城人文无法有机融合。江浩指出，由于种种原因叠加，广州近年来在产业地产发展方面，步伐有些缓慢，甚至可以说是落后了。

“地产+产业”之机：产业时代，双向需求

广州拥有大量活跃的民间资本和民营经济体，大大小小的产业园村级工业园1800余家，呈现出高度分散、低度整合的碎片化状态。随着城市的发展，这些原生性很强的产业形态面临巨大的产业转型升级需求。以服务业为主的第三产业，以及总部经济、工业4.0、智能制造等新兴产业崛起，为地产商运营产业带来巨大发挥空间。今年以来，广州城市更新政策全面放开，国土规划、城市更新、科工商信等多部门联合推出政策，保障和促进产业升级和发展。此外，广州拥有大量存量土地，也为“地产+产业”提供载体支持。

江浩认为，改革开放以来，广州大致历经了“加工时代”、“商贸时代”、“地产时代”。目前，基于有供给、有需求、有政策、有趋势、有企业这五大特征，并以城市更新为抓手，广州正全面进入产业时代。广州本土实践“地产+产业”具有双向需求和优势，如果政策松绑和规范，地产商转型投身产业，广州产业地产绝对可以走出自己的特色道路。

“地产+产业”之策：组建“圈子” 谋划在前

十年来，GRID一直致力于研究城市更新和产业转型升级，推动产业项目落地。从提出产业改造是三旧改造的核心，到研究广州正在进入的产业时代，呼吁城市更新促进产业发展，GRID多项建议写入政策，多项调研引领实务，大量产业谋划正在实施。

基于大量的项目实践，GRID对“地产+产业”的实施路径总结了一套实践思路，并提出三点主要建议：一是政府出台保育和规范政策，政府可积极借鉴深、杭等地经验，制定相关政策，合理设置产业门槛和条件，提高产城融合的比例和内容，指导和推动产业引入，搭建平台，做好配套服务，实现政企互动共赢；二是地产商积极实现真正转型，要沉下心做产业项目运营，组建专业团队、安排专项资金、建立产业朋友圈，对接产业基金，做慢销品；三是利用产业深度谋划推动土地规划和整备，实践产业谋划、规划调整、土地整备、前期招商“四位一体”同步推进模式，产业谋划在前，指导规划方案、土地整备、针对性招商，加强政企联动合作，让产业落地少走弯路，推动“地产+产业”顺利融合。

江浩很有信心地认为，“地产+产业”的积极探索，将可以成为珠三角地区某些类型产业项目发展的一个主流思路。