以限拆令下“三旧”改造的机遇及挑战为主题的“话道旧改”栏目第七期如期举行。我中心执行院长江浩作为专家参与其中，围绕如何理解《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）（以下简称《通知》）的指导意义、企业如何应对挑战、未来广东省“三旧”改造发展方向等内容进行会谈和讨论。

2021年8月30日，《通知》由住房和城乡建设部正式印发，提出实施城市更新四条底线：严控大规模拆除、严控大规模增建、严控大规模搬迁、确保住房租赁市场供需平稳。同年9月3日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》，明确提出要严格拆除管理，在城市更新中禁止大拆大建、拆真建假、不破坏地形地貌、不砍老树，不破坏传统风貌。

11月4日，住房和城乡建设部发布了《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》（以下简称《试点通知》），该通知选出21个城市（区）进行城市更新试点工作，同时明确此次试点的目的、内容和工作要求，试点后的经验将向全国进行推广，解决城市更新中面临的突出问题和短板，形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学互鉴，科学有序实施城市更新行动。

《通知》及《试点通知》印发后引起社会各界关注，特别是广东投身于“三旧”改造工作的各方主体，都对如何理解《通知》要义、影响及下一步如何开展工作等进行热议。

 

在主题沙龙上，专家们众说纷纭。中国人民大学公共管理学院教授叶裕民提出三个核心观点：划定底线、分类施策、重视新市民和低收入困难群众权益。中国人民大学公共管理学院教授秦波则认为要实事求是，重视文件精神，优化政策内容；丰富内涵，以公平为导向，开展有机更新；协会牵头，社会参与，凝聚思想共识。广东华宪润科律师事务所主任龚军伟认为要因地制宜分类推进，政府统筹市场参与。卓越集团助理总裁胡伟平表示广东“三旧”改造未来可期。

我中心执行院长江浩提出三个核心观点：回归常识、智慧更新、扬长避短。

“常识”大家普遍存在的日常共识。“回归常识”，一是要理解城市更新出台的背景，疫情之后中央希望更有限的行政和市场资源资本都转到关注内容和经济发展的本体上来，产业转型是目标，城市更新是保障，从战略、宏观上考虑政策的意图，政策面向的是全国，为指导有节奏地开展城市更新，所以底线不能少。二是各省、市应根据地方实际情况响应政策、调整政策，形成理性的国家自上而下的顶层设计。应正确判断需要改造和值得改造的地区，采取相应的改造方式。三是资本、人力资源等更多投入应从城市建造转向城市运营，最终实现人居环境改善和产业升级的双重目标，实现城市、政府、市民、环境等利益的重新分配，使城市综合效益最大化。

城市更新的进程中，政策在调整，格局在重构，但是总结广东省乃至全国经验，城市更新有三种趋势。第一种趋势：分类施策、快慢相宜。城市更新是一个体系化的更新，不能完全等同于城中村改造或旧城更新，因此要根据城市更新的类型采取不同的改造方式。在实现城市更新快速推进的同时，也要“慢”下来实现城市品质提升和城市有机更新。第二种趋势：政府统筹、市场跟进。城市更新应该由政府统筹，国有企业和民营企业共同参与，充分发挥政府、国有企业的统筹能力和民营企业的专业经验和专业团队，激发市场各类主体积极性。构建国企先行，市场参与，政府统筹下的城市更新。第三个趋势：城市更新与产业发展互动互促。现在产业难进入城市更新是因为更新改造历时久、产业介入难，因此城市更新要前置产业进入节点，为产业谋划路径和端口，同时企业要积极创新和发展，鼓励既能建房子、又能搭平台、还能导内容的企业参与更新。城市更新应加大“工改工”改造力度，设计更好的“工改工”路径，让“工改工”有利益，市场主体愿参与，实现城市更新与产业发展互动互促。

痛点一：城市更新还是以楼为先，而非以人为先以产为先。当下城市更新主要关注拆除量和建设量这类硬指标，对流动人口安置、住房保障和人才导入、产业导入这类城市软实力内容关注较少，且相关的管理部门如劳动保障部门、民政部门在更新改造中参与度低。在改造中，由于跨度时间长导致原产业被迫搬迁、新产业难进入，如中大布匹市场在改造过程中原有的商业流失严重，因此要关注改造过程中商业安置问题，制定产业再进入路径。

痛点二：城市更新硬谋划有余，软研究不足。现在改造更多关注美丽的效果图，而不是改造实现原理和前端研究谋划，因此要加强对更新改造的经验总结和案例研究。政府应重视研究领域，加强研究经费投入。省“三旧”改造协会要发挥其带头作用，联合NGO和智库的智慧，总结经验教训、总结典型案例、梳理相关数据，以经验说真话，以事实讲道理，推动政策体系更加完善。

痛点三：产业发展真需求不缺，快载体不够。粤港澳大湾区存在大量产业用地需要，但是近期快载体不够，无法尽快腾出大量产业用地满足产业需求，城市更新不应该只有旧村改造，而旧村改造工作至少需要5年以上的时间，5年后腾挪用地做产业已经过了社会经济和产业发展的一个风口期。好企业留不住，新产业下不来，因此需要加强研究，放开工改，园区改造等政策，多批些批快些，让资本愿意做产业载体，通过建立城市更新机制解决快载体问题。