智库观点 | 广州市工业用地优化管理措施分析研究
GRID是广佛首家从事城市更新领域产业谋划和资源整合的NGO机构，致力成为粤港澳大湾区城市更新领域卓越的智库·桥梁·伙伴特色型专业服务机构！ 工业用地作为供给侧的关键生产要素，是实体经济的重要空间载体，也是产业发展空间的重要保障。2013-2019年，广州市工业增加值增长速度从12.1%下降至4.8%；第二产业增加值占GDP的比重从33.9%下降至27.31%，工业增长动力减弱。
全市现状工业用地面临总量紧缩、分布零散、利用效率低等问题，严重影响后续发展动力。2019年全市现状工业（含仓储）用地总面积387.7平方公里，约占城乡建设用地的25%，低于深圳（32%）、佛山（41%）、东莞（49%）；全市现状工业用地2公顷以下的占84%，平均规模仅1.4公顷；市域（增城、从化除外）现状工业用地平均容积率0.7，容积率1.0以下的现状工业用地面积占81%。
面对工业用地存在的问题，广州市通过出台一系列政策，以优化工业用地资源配置和合理利用，提高土地资源节约集约利用水平，推动产业发展和工业用地有效协调衔接，提高工业用地的供给质量和产出效益。
一是划定工业产业区块，守住工业用地“基本盘”。我市遵循“新增工业用地原则上在工业产业区块内向‘工改工’倾斜、区块外零散碎片化工业地块向区块内集聚”的原则，采取“一级控制线保长远”“二级控制线稳当前”的分级管控思路，共划定669个，621平方公里的工业产业区块，切实保障工业发展空间。对于产业区块内工业用地，通过提高容积率上限、下放控规局部修正的权限至各区、允许产权分割等措施，鼓励工业企业向产业区块内集聚，促进产业集聚，提高规模效益。二是开展村级工业园整治提升，盘活低效存量用地。我市将村级工业园整治提升纳入城市更新九项重点工作之一，通过摸清底数、健全政策体系、探索路径模式、强化示范带动等硬抓手开展整治工作，有序引导传统产业转型，拓展产业发展空间，再次激发集体土地的活力与价值。
一是鼓励“工业上楼”，提高工业用地容积率和利用率。
二是建立土地利用绩效评估管理机制，以土地供应合同为基础，利用产业监管协议严把项目准入审核及供后监管，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，提高土地利用质量和效益。对于违约的项目，采取经济、行政和法律手段实行退出机制。
三是建立闲置土地处置机制，加大对供而不建、圈大建小等处置力度。对于闲置累计满1年的土地按土地价款的20%处于罚款；闲置累计满2年的土地，政府可以无偿收回或注销建设用地批准文件且不予以前期投入费用补偿。
一是探索提出新型产业用地，综合了开发强度大、用地成本性价比高、功能混合利用等特点，满足新业态、多业态融合在空间环境、配套设施等方面更新更高的需求。
二是允许制造业企业工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割，用于引进相关产业链合作伙伴。这不但能提高用地单位的资金周转率，而且可以降低企业初创期用地成本。三是探索多元化土地供应模式。允许“弹性年期出让”“租赁”“租让结合”等多供地方式，增强工业用地灵活性，提高企业用地需求的适配性，降低用地成本。广州市一系列的工业用地政策实现了“刚性”与“弹性”相结合，满足了市场的新需求，促进供需灵活匹配。在此基础上，建议尽快建立信息化监管平台，提高工业用地全生命周期管理效率；探索实现监管机制与激励机制的平衡，对于超额完成监管指标的用地单位予以奖励措施，吸引和发掘一批成长性高的优质企业，为我市工业发展添动力。
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