（一）体量规模大，空间分布“大分散，小集聚”

目前，广州市共有村级工业园2705个，总规模131.62平方公里，用地面积约占全市现状工业用地的30%。而佛山村级工业园共1025个，总用地规模207平方公里，占全市建设用地的14%，占现状工业用地的四成以上。

虽然广佛村级工业园体量规模大，但是用地破碎，空间分布呈现“大分散小集聚”的特点。其中，广州有六成村级工业园占地在2万平方米以下。白云、番禺和花都三个区的村级工业园面积占全市前三位，合计超过全市村级工业园总规模的80%。佛山市南海、顺德两个区的村级工业园合计占全市村级工业园总规模的84%。

（二）广佛两地“三急两难”，“污染低效”，各自痛点凸显

尽管目前广州市区部门已经全面动起来，为村级工业园改造扫除了部分障碍，但结合实地调研，我们认为当前广州村级工业园改造还存在“三急两难”核心痛点。

一是急待规范。规范新旧政策、新旧路径和流程，规范市区新的主管部门权责、市区政策配套，做到步调一致；二是急待分类。针对广州市2705个村级工业园的诉求和难点，在土地整理路径、产业发展方向等方面进行分类指引；三是急待案例。树立典范，宣传推广，以点带面，全面调动改造积极性。

一是历史遗留问题多，用地手续难完善。大多数村级工业园是八九十年代自发形成，权属复杂管理混乱，且多数是“先存在后规划”，造成很多用地手续不完善和历史遗留问题。用地手续的完善不仅需要耗费较高时间和经济成本，而且按现行政策完善手续需要权属清晰、符合相关规划等前提条件，因此整改意愿普遍较低。

二是工改工让利空间小，改造动力难激发。广州历年出台的村级工业园政策延续性不足，缺乏实操性。对比佛山工改工项目中“改造不需抵扣留用地指标、不需移交政府部分”等优惠，广州让利空间稍显不足。

佛山属于制造业发展强市，原有村级工业园内多以五金、陶瓷、制鞋、纺织、家具等传统制造业为主，曾经为社会作出了巨大贡献。但是随着发展，逐渐跟不上城市发展步伐，土地低效、产业低端、环保消防治安等问题不断凸显。2017年，佛山市村级工业园存在污染物排放企业多达2万家。其中，顺德有65%企业没有经过合法的环评审批，废气、废水、废渣排放现象比较严重。

（一）广州村级工业园整治提升的五大模式

广州市村级工业园整治提升需以“绣花功夫”，通过“甦”式更新，逐步转变“村村点火”粗放式发展模式，着力打造村域经济“精耕细作”发展新模式，按实施主体可分为以下五大模式。

代表案例：白云区设计之都；

实施路径：收储+自改，全面改造+微改造；

操作模式：适用成片连片的村级工业园改造，由政府前期介入，主导并深度参与项目前期产业谋划定位，在市区层面作出高度。过程搭建招商平台，把关产业准入门槛，积极对接优质企业；

模式特点：政府主导，拆改结合，产业引导，成片改造，村社参与，共建共享。

设计之都改造前后

代表案例：海珠区粤科装备园；

实施路径：微改造（升级立面、增加空间元素）或全面改造（拆除重建）；

操作模式：国企主导改造，注重项目长远发展，能够综合项目现状建筑可用性及周边发展需求，进行招商改造一体化；

模式特点：国企主导，统租统管，资源联动，产业高端。

粤科装备园改造前后

代表案例：唯品同创汇、纳金大数据产业园、智慧PARK；

实施路径：微改造或全面改造；

操作模式：由专业产业园区运营机构，从市场角度出发，进行园区统租统改统管。注重园区专业运营服务，主题清晰；

模式特点：专业运营，主题清晰，软硬结合。

唯品同创汇改造前后

代表案例：小鹏汽车产业园；

实施路径：以全面改造为主；

操作模式：多由本土成长性强、优质的龙头企业主导，进行园区统租统改。龙头企业可根据自身发展需求，进行统筹谋划和改造，实现定制化改造效果；

小鹏汽车产业园改造前后

代表案例：白云安华汇；

实施路径：微改造或全面改造；

操作模式：由村集体或村社经济发展公司、项目公司出资改造，充分尊重村集体发展意愿和诉求，又带动村社环境、安全等提升；

模式特点：闭合操作，充分体现村集体诉求。

安华汇改造前后

（二）佛山村级工业园改造的六大模式

佛山顺德将村级工业园改造作为“头号工程”，在实践中大胆创新，兼具原则性和灵活性，先创特例，再成先例，现已形成以下六大改造模式。

代表案例：容桂•细滘工业区；

实施路径：政府收储；

操作模式：实施方案通过村集体表决同意后，政府进行土地征收，征收的土地政府依法定程序出让或划拨；

模式特点：政府统筹，连片改造。

容桂·细滘改造前后

代表案例：龙江仙塘宝涌工业区；

实施路径：政府收储，全面改造；

操作模式：土储机构与土地权属人签订挂账收储协议，土地整理完成且出让后，政府按政策规定和挂账收储协议向原土地权属人支付土地补偿；

模式特点：政府主导，连片改造，路径简便。

龙江仙塘宝涌工业区（一期）改造前后

代表案例：乐从沙边工业区；

实施路径：全面改造或微改造；

操作模式：政府以统租统管方式协助村集体完成土地整理工作后，由村集体以公开流转的形式供地，由竞得人（政府） 进行开发建设，并按约定返还政府前期土地整理成本；

模式特点：政府协助，保留土地集体性质，接受度高。

代表案例：乐从上华工业区；

实施路径：全面改造或微改造；

操作模式：在政府规划引导下，村集体进行土地整理，以公开流转方式引入社会资本（企业）开发建设、运营管理及招商等；

模式特点：保留集体性质，流转期结束后村集体无偿取得物业产权。

代表案例：龙江陈涌工业区；

实施路径：全面改造或微改造；

操作模式：企业根据自身产业需求，按连片改造要求，符合相关规划，并按(佛府办〔2018〕27号)和(顺府发〔2019〕47号)文件要求自主改造；

模式特点：政府统筹，企业自改。

代表案例：伦教北海工业区；

实施路径：政府收储；

操作模式：结合“减量”规划和生态修复的规划定位，通过城乡建设用地增减挂钩等政策，由政府主导征收、收回相关土地或由原权属人利用自有产权的土地实施复垦复绿改造，不再用于工业、商业等建设用途；

模式特点：政府收储，拆旧复垦。

近年，GRID参与大量广佛村级工业园研究工作，研究发现广佛现有大量旧厂房用地（村级工业园）通过城市更新转化利用，为产业发展提供了很多“快载体”。目前，大量城市更新项目在酝酿，如何脱颖而出？产业谋划是敲门砖，资源导入是加速器。通过产业谋划，描绘未来产业发展蓝图，让村、企业、政府对片区发展有信心，明晰的产业主题也可以促使各方统一意愿，共同推进项目改造，尽早取得项目合作企业资格；与此同时，及时开展资源前期对接，合理遴选意向企业，为项目后续实施提速，将加快推动项目落地。

研究谋划推动一体化的必要性

天域行在现状调研分析的基础上进行产业策划，指导规划作出相应调整，为合作路径提供建议，全面带动资源对接工作针对性展开。

“现状调研+产业策划+空间规划+实施路径+招商建议”同步推进。

利用“五位一体”创新驱动模式，能有效打破各环节各部门长期“各自为政”的壁垒，加强产业深度谋划与政府部门在规划、土地整备、招商等多方面的同步开展，统筹联动，继而带动部门协调联动审批等相关工作推进，以完整的链条串联始末。“高效、精准”是该模式最显著特点。

有效解决行业内实际问题

加快推动项目落地

天域行参与大量实际案例积累相当丰富的经验，包括佛山南海狮山镇风梅岭村级工业园、里水镇大冲村级工业园项目进行改造和产业导入，广州设计之都产业策划、白云区东华西成村级工业园、良田村级工业园改造项目，花都区岐山工业园、新华工业园、番禺草河村级工业园、从化鳌头龙星工业园等。

天域行积极为推动广佛村级工业园改造提供决策依据、搭建政企、村交流和招商渠道，加快推动广佛产业升级，带动粤港澳湾区产业发展，促成更多产业落地，促进合作发展共赢！