广州城市更新发展已经历十年之久，江浩认为有四大历程。首先是2008至2012年，广州迈入先行先试，需求爆发阶段，这个阶段特点是改造是以拆除重建的房产开发思维，对产业导入和运营关注较少；第二个阶段2012至2015年的应储尽储，自改受抑，阶段特点是土地收储连片改造，开始有一些“腾笼换鸟”；第三个阶段2015至2018年的适度放开，重视产业，提倡全面改造+微改造，支持产业转型升级多元化发展；最后是当下的产城融合，常态更新阶段，更加注重产业升级互促有序共进，城产人文融合发展。

  江浩曾在德国生活过，也研究过欧洲城市更新史，就国外德国鲁尔工业区、日本横滨未来21区、法国南特岛、重工业城伯明翰等城市更新项目发展历程来看，江浩认为，产业升级是城市更新的内生动力。

  城市更新是新旧动能转换的重要抓手，是广州这座中年城市发展至今不可回避的问题。不同于湾区的其他城市，广州的城市更新体系注定更为复杂和多样，需要注入更多的智慧。

  江浩始终认为，城市更新需要智库先行，引导项目更智慧、更合理、更规范地推进。广州现代城市更新产业发展中心通过多年实践，总结了一套城市更新项目推动思路——“五位一体”全链项目谋划思路，通过现状分析、产业谋划、空间规划、实施路径和资源对接的“五位一体”前期方案整合，推动项目以需定供，快速落地，目前已推动了如广州设计之都、花果山超高清产业特色小镇等一批项目落地。

  “编制优秀方案，辅助项目落地，协创行业生态”是广州现代城市更新产业发展中心的愿景。江浩认为，城市更新是一场大戏，这个戏刚刚拉开，应该说2020年才开始正式起来，我们都是戏的演员，都在找自己的位置。“我们相信广州城市更新大幕才拉开，我们愿与更多智库一同助力。城市更新砥砺前行，有大势可大为！”

  在城市更新的实操中，现阶段最需要什么？“快载体！什么叫快载体？比较快形成规模的载体，而不是纯粹的讲故事。”江浩认为，湾区的风口经济正在形成，推动无限商机，有外来需求、成长需求和拆迁需求等，如此丰富的需求促使政策要“微创新”、要有“快载体”、要快速转变。“往往是一些小动作，反而能够带来大效益，所以江浩们推动的是留用地、村级留用地改造、包括厂房改造项目。”

  近年来很多房地产企业开始参与城市更新，对此，江浩认为这是存量时代倒逼房地产行业创新发展。“1992年我刚刚到广州，那时候房改还没有结束，那时建房子很有需求，那个叫作‘九十年代存放式建筑发展’。第二阶段是商住产品极致化，当时星河湾、一些大企业可以把住宅产品做到极致。第三个阶段，十年前广州的房地产强调的是精准定位，那时候等于‘房+地+商’。到了第四阶段，我心目中的房地产应该是‘产+地+房’。大家可以看到永庆坊的万科，大家都在做改造，房地产的目标不是只卖给老百姓，而是应该资源整合。”

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  城市更新与产业转型升级融合发展有需求。大湾区正在经历一场由产业内容推动空间形态更新的供给侧改革，城市更新与产业协同融合将带来巨大的新动能。

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  甦式更新是实现“老城市新活力”的重要路径。并不是所有的城市更新都需要大拆大建，广州作为千年商都，需要“绣花功夫”激发新活力，老城才不失传统优雅，而又富有生机活力。

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  广州城市更新迫切需要智库先行，片区高端谋划和务实研究都很重要，先谋势再谋事，智库需要做好研究谋划推动一体化。

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  广州传统与新兴产业互动融合发展是趋势。有供给、有需求、有政策、有趋势、有企业，广州正在全面进入产业时代，急需推动传统与新兴产业互动融合发展。

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  专业市场转型升级迫切，需要转型、转移、转行。广州专业市场转型迫在眉睫。三分之一转型，三分之一转移，三分之一转行是现状也是发展思路，需要市场和政府共同努力配合。

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  地产+产业有需求有逻辑。地产+产业有逻辑，城市更新项目很难复制，需求差异，百花齐放，需要地产商减号产业朋友圈，政府配套出政策。

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  集体建设用地开发利用是做大做强产业载体的重要组成部分，集体经营性建设用地入市场流转大势所趋。

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  存量时代产业园区提质增效是非常必要的。产业园区作为经济发展的引擎和载体，已成为广州经济发展的重要增长极，成为促进产业聚集的主要阵地，急需引导产业集聚、创新发展。

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  在大湾区风口经济下，村级工业园改造将为城市发展提供一批产业快载体。

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  旧村改造应更智慧从容有序。旧村改造不能一会儿一窝蜂，一会儿冰窟窿，需要资本到位诸葛先行，呼吁政府统筹，有序推进。